No novo modelo tributário advindo com a Reforma Tributária, a locação de imóveis passa a se submeter ao regime do IBS e da CBS, cuja alíquota padrão é estimada em aproximadamente 26,5%. A legislação, contudo, prevê redução legal de 70% para a atividade de locação, o que conduz a uma alíquota efetiva próxima de 8% incidente sobre a receita bruta, tanto para pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas.
No caso da pessoa física, a essa tributação soma-se o Imposto de Renda da Pessoa Física, que incide sobre o rendimento líquido da locação, conforme tabela progressiva, com alíquota máxima de 27,5%. Consideradas conjuntamente, essas incidências resultam em uma carga tributária total estimada em torno de 35,5%, a depender da estrutura de despesas dedutíveis.
Quando a atividade é exercida por meio de pessoa jurídica, especialmente no modelo de holding imobiliária sujeita ao regime do lucro presumido, o impacto tributário revela-se significativamente mais eficiente.
Mantida a aplicação da alíquota efetiva aproximada de 8% a título de IBS e CBS, o IRPJ e a CSLL passam a incidir sobre base presumida equivalente a 32% da receita bruta, aplicando-se as alíquotas de 15% para o IRPJ — com adicional de 10% sobre a parcela que exceder R$ 20.000,00 mensais — e de 9% para a CSLL. Na prática, a tributação sobre a renda situa-se entre 11% e 14% da receita bruta, conduzindo a uma carga tributária global aproximada de 20%.
Não o suficiente, em julgamento submetido ao regime da repercussão geral (Tema 1.348), o STF firmou entendimento no sentido de que a imunidade do ITBI incidente sobre a integralização de bens imóveis ao capital social é incondicionada, sendo irrelevante a atividade preponderante da pessoa jurídica, ainda que voltada à compra e venda, locação ou arrendamento de bens imóveis, afastando, de forma definitiva, interpretações restritivas até então adotadas por diversos municípios.
Trata-se de marco jurisprudencial recente e de elevado impacto prático, pois elimina um dos principais focos de insegurança jurídica na constituição e capitalização de holdings imobiliárias. A decisão reforça a legitimidade dessas estruturas como instrumento de organização patrimonial, sucessória e tributária, especialmente em um cenário de reconfiguração profunda do sistema fiscal brasileiro.
Diante desse novo ambiente, a utilização de pessoas jurídicas para a exploração da locação imobiliária passa a se apresentar como estratégia juridicamente segura e economicamente eficiente.
O escritório permanece à inteira disposição para assessorar clientes na avaliação da viabilidade jurídica e tributária da reorganização patrimonial, na estruturação de holdings imobiliárias, na análise dos impactos econômicos do novo regime do IBS e da CBS, bem como na implementação de estratégias alinhadas ao recente entendimento do Supremo Tribunal Federal.